확정일자 받았는데 왜 보증금을 못 돌려받을까? — 우선변제권 판례
상가 임대차 확정일자와 우선변제권의 효력. 선순위 근저당권이 있는 경우 보증금 회수가 어려운 이유와 대응 방법.
사건 개요
임차인이 사업자등록과 확정일자를 받았음에도 경매 후 보증금을 전혀 배당받지 못했습니다. 알고 보니 임차인이 입주하기 전에 이미 건물에 은행 근저당권이 설정되어 있었습니다.
법원 판단 요지
우선변제권은 확정일자를 기준으로 선후 순위를 정합니다. 임차인의 확정일자가 은행 근저당권 설정일보다 늦으면, 경매 배당에서 은행이 먼저 배당을 받고 남은 금액만 임차인에게 돌아갑니다.
건물이 경매로 팔렸을 때 낙찰가가 낮으면 임차인이 한 푼도 받지 못할 수 있습니다.
임차인에게 의미하는 것
- 계약 전 등기부등본을 확인하여 선순위 근저당권이 얼마인지 확인하세요.
- (낙찰 예상가 - 선순위 채권 합계) > 보증금 이어야 안전합니다.
- 근저당이 많은 건물은 보증금을 낮추거나 전세권 설정을 요구하는 것이 안전합니다.
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자주 묻는 질문
계약 후에라도 전세권 설정으로 보호받을 수 있나요?▾
참고 자료
⚠️ 면책고지: 이 가이드는 일반적인 정보 제공 목적이며 법률 자문이 아닙니다. 개별 상황에 따라 다를 수 있으니 전문가 상담을 권장합니다.