임대인이 직접 영업하겠다고 하면 권리금을 포기해야 할까?

핵심 요약

임대인이 "직접 영업을 하겠다"고 하면서 신규임차인과의 계약을 거절해도, 이것만으로는 상가건물임대차보호법상 정당한 사유가 되지 않습니다. 임차인은 권리금 손해배상을 청구할 수 있습니다.

상가건물임대차보호법 제10조의4란

상가건물임대차보호법 제10조의4는 임대인의 권리금 회수 방해 행위를 금지합니다. 임대인은 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약 체결을 정당한 이유 없이 거절할 수 없으며, 거절하면 임차인이 입은 권리금 손해를 배상해야 합니다.

상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위 또는 임차인의 권리금 회수 기회를 방해하는 행위를 해서는 아니 된다.

임대인 "직접 영업"은 정당 사유가 될까?

결론: 안 됩니다.

많은 임대인이 "직접 영업할 것이므로 신규임차인을 받을 수 없다"고 주장합니다. 그러나 상가건물임대차보호법에는 이러한 사유를 정당한 거절 사유로 인정하는 규정이 없습니다.

⚠️ 주의: 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호에는 "임대인 또는 그 1촌 이내 친족이 직접 거주할 목적"이면 계약갱신을 거절할 수 있는 조항이 있습니다. 그러나 이 조항은 주택에만 적용되며, 상가건물임대차보호법에는 이에 상응하는 조항이 없습니다.

관련 대법원 판례

대법원 2018다252441, 252458 판결 (2020. 9. 3.)

임대인이 직접 영업을 이유로 신규임차인과의 계약을 거절한 사안에서, 대법원은 이를 상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항 위반으로 인정하고 임차인의 권리금 손해배상 청구를 인용했습니다.

임대인 직접 영업이라는 이유는 법령에서 정한 정당한 거절 사유(제10조의4 제2항)에 해당하지 않으므로, 이를 이유로 한 거절은 권리금 회수 방해 행위에 해당합니다.

대법원 2018다284226 판결 (2019. 7. 4.)

임대인이 신규임차인을 받지 않겠다는 확정적 거절 의사를 표명한 경우, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 손해배상을 청구할 수 있다고 판시했습니다.

임대인의 확정적 거절 의사 표명 자체가 임차인의 권리금 회수 기회를 박탈하는 행위이기 때문입니다.

법령상 정당한 거절 사유 (제10조의4 제2항)

다음의 경우에는 임대인이 신규임차인과의 계약을 거절해도 손해배상 책임이 없습니다.

1. 신규임차인이 될 자가 보증금이나 차임을 지급할 자력이 없는 경우
2. 신규임차인이 될 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖의 정당한 사유가 있는 경우
3. 임차인이 주선한 자가 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임대차계약을 체결하려는 경우
4. 임대차 목적물인 건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않으려는 경우
5. 임대인이 임차인과 협의 없이 철거하거나 대규모로 수선하여 임대차를 지속하기 어려운 경우

임차인이 취해야 할 행동

임대인이 "직접 영업"을 이유로 거절 의사를 밝힌 경우:

1. 내용증명 발송: 신규임차인 주선 의사와 임대인의 협력 요청을 서면으로 통보
2. 신규임차인 주선 시도 기록: 실제로 신규임차인을 찾아 계약 의사를 확인한 내역 보존
3. 거절 의사 확인 기록: 임대인의 거절 의사를 문자·녹취 등으로 증거화
4. 임대차 종료 후 3년 이내 소송: 권리금 손해배상 청구 소멸시효는 임대차 종료 후 3년

주의사항

이 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 구체적인 사건에 대한 법률 조언이 아닙니다. 실제 분쟁이 발생한 경우에는 변호사 또는 법률구조공단(국번 없이 132)에 전문 상담을 받으시기 바랍니다.