건물명도 판례 — 무단전대 후 소유자가 명도 청구하면 전차인 월세는? (대법원 2019다202573)

한 줄 요약

원래 임대인(건물 소유자)이 무단전대를 이유로 임대차를 해지하고 전차인에게 직접 점포 반환을 청구했다면, 그 시점부터 전대인(원래 임차인)은 전차인에게 점포를 쓰게 해 줄 수 없는 상태(이행불능)가 됩니다. 따라서 전차인은 그 이후의 월세나 차임 상당 부당이득을 전대인에게 낼 의무가 없습니다.

사건 개요

이후 B는 C에게 전대차 해지를 주장하면서 밀린 차임 + 해지 다음 날부터 점포 인도 완료일까지 차임 상당 부당이득을 청구했습니다.

쟁점

1. 임대차가 끝나면, 임대인이 소유자가 아니어도 임차인은 임대인에게 명도·차임·부당이득을 지급해야 하는가?
2. 원래 임대인(소유자)이 전차인에게 직접 반환을 청구한 경우에도, 전차인은 여전히 전대인에게 차임을 내야 하는가?

법원의 판단

① 원칙 — 임차인은 임대인에게 명도하고 차임·부당이득을 반환해야 한다

임대차는 임대인이 목적물의 소유자일 것을 요건으로 하지 않습니다. 그래서 임대차가 끝나면, 목적물이 다른 사람 소유이더라도 특별한 사정이 없는 한 임차인은

• 임대인에게 부동산을 명도하고,
• 종료일까지의 연체 차임을 지급하며,
• 종료일 다음 날부터 명도 완료일까지 차임 상당 부당이득을 반환해야 합니다.

이 법리는 임대차와 전대차가 모두 끝난 경우의 전차인에게도 그대로 적용됩니다.

② 예외 — 소유자가 전차인에게 직접 반환을 청구하면 전대인의 의무는 이행불능

임대차가 끝난 뒤 전차인이 원래 임대인으로부터 목적물 반환 청구나 차임(또는 그 상당액) 지급 요구를 받는 등의 사정으로, 전대인이 더 이상 전차인에게 점포를 쓰게 해 줄 수 없게 되면

• 전대인의 전대차상 의무는 이행불능이 되고,
• 전차인은 계약 종료를 이유로 그 이후의 차임과 부당이득을 전대인에게 낼 의무가 없습니다.

③ 이 사건에의 적용

• A사는 B에게 해지를 통보한 뒤 C에게 점유이전금지가처분과 명도소송으로 반환을 청구했습니다.
• C가 그 뒤에도 영업을 계속한 것은 A사와의 합의, 즉 소유자의 의사에 따른 것이었습니다.
• 따라서 A사의 반환 청구 이후 B는 C에게 점포를 쓰게 해 줄 수 없게 되었고, C는 B에게 차임이나 부당이득을 지급할 의무가 없습니다.

원심 vs 대법원

대법원은 금원 지급 청구 중 피고 패소 부분을 파기하고 서울중앙지방법원으로 돌려보냈습니다. 최종 금액은 환송심에서 다시 정해집니다.

실무 포인트

전대인(원래 임차인)이라면

• 임대인 동의 없는 전대는 해지 사유가 됩니다(민법 제629조). 전대하기 전에 반드시 임대인의 서면 동의를 받아 두세요.
• 소유자가 전차인에게 직접 반환이나 차임을 청구하기 시작하면, 그 이후 전차인에게 받을 차임 채권은 사라질 수 있습니다. 전대 수익을 전제로 한 자금 계획은 위험합니다.

전차인이라면

• 원래 임대인(소유자)으로부터 가처분·명도소송·직접 차임 청구를 받았다면, 그 시점이 전대인에 대한 차임 의무가 끝나는 기준점이 될 수 있습니다. 해당 서류의 송달·집행 날짜를 꼭 보관하세요.
• 소유자와 직접 합의해 계속 영업하는 것도 가능하며, 이 사건에서는 그 합의가 전대인에게 이중으로 차임을 낼 필요가 없다는 근거가 됐습니다.

건물주(소유자)라면

• 무단전대를 발견하면 임차인에게 해지 통보 → 전차인에게 점유이전금지가처분 → 명도소송 순서가 이 사건의 실제 흐름이었습니다.
• 전차인과 직접 합의하면 명도 시기를 조정하면서 영업을 유지하게 할 수도 있습니다.

공인중개사라면

• 상가 전대차 중개 시 임대인 동의서 확인은 필수입니다. 동의 없는 전대는 전차인이 영업 기반을 잃을 위험이 큽니다.
• 계약서 특약에 원래 임대차의 종료일, 임대인 동의 여부, 원래 임대차가 해지될 때의 처리 방법을 적어 두면 분쟁을 줄일 수 있습니다.

관련 법령

• 민법 제618조 (임대차의 의의) — 사용·수익하게 할 의무와 차임 지급 약정만으로 임대차가 성립합니다. 소유권은 요건이 아닙니다.
• 민법 제623조 (임대인의 의무) — 임대인은 계약 기간 동안 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지해야 합니다.
• 민법 제629조 (임차권의 양도, 전대의 제한) — 임대인 동의 없이 전대하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.
• 민법 제630조 (전대의 효과) — 임대인 동의를 받은 전대에서 전차인은 임대인에게 직접 의무를 집니다.
• 민법 제741조 (부당이득의 내용) — 법률상 원인 없이 이익을 얻으면 그 이익을 반환해야 합니다.

정리

전대차에서 **"누구에게 월세를 내야 하는가"**는 원래 임대인(소유자)이 언제 전차인에게 직접 반환을 청구했는지로 갈립니다. 그 이후에는 전대인이 전차인에게 점포를 쓰게 해 줄 수 없으므로, 전차인이 계속 영업하더라도 전대인에게 차임이나 부당이득을 내지 않아도 됩니다. 상가를 전대하거나 전대받을 때는 임대인 동의서와 원래 임대차의 종료 시점부터 확인하세요.