상가 임대차계약서 완전 가이드 — 항목별 설명과 필수 특약 10가지

상가를 임차할 때 계약서는 분쟁의 시작이자 끝입니다. 구두 약속은 기억이 다르고, 법정에서 증명하기 어렵습니다. 이 가이드는 표준계약서의 항목을 하나씩 풀어 설명합니다.

계약서 작성 전 확인사항

등기부등본 열람 (필수) 계약 당일 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 열람하세요. 임대인이 실제 소유자인지, 근저당·가압류가 얼마나 걸려 있는지 확인합니다. 근저당 채권최고액이 크면 경매 시 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.

건축물대장 확인 (필수) 정부24(gov.kr)에서 무료로 발급받을 수 있습니다. 해당 상가의 적법 용도(1종·2종 근린생활시설 등)를 확인하세요. 무허가 용도 변경 건물은 영업허가가 나지 않을 수 있습니다.

표준계약서 항목별 해설

① 계약 당사자 정보

임대인·임차인의 성명, 주소, 주민등록번호(법인이면 사업자등록번호)를 기재합니다. 임대인이 법인인 경우 서명자가 대표자인지 대리인인지 확인하고, 대리인이면 위임장과 인감증명서를 요구하세요.

② 임차 목적물

소재지, 층수, 호수, 면적(전용·공용 구분)을 기재합니다. 계약 면적과 실측 면적이 다른 경우가 많으니 직접 확인하세요.

③ 보증금과 차임(월세)

• 보증금: 계약금(10%)+잔금(90%) 납부일 명시
• 월 차임: 금액+납부일 명시
• 법정 인상 상한: 연 5% 초과 불가 (상가건물임대차보호법 제11조)

④ 임대 기간

기간을 명시하지 않거나 1년 미만이면 1년으로 봅니다(동법 제9조). 임차인은 최초 계약일부터 최대 10년까지 갱신요구권을 행사할 수 있습니다(동법 제10조).

⑤ 임차 목적

"○○ 업종 영업 목적"으로 명시하세요. 추후 임대인이 업종 변경을 이유로 해지를 주장할 때 방어 근거가 됩니다.

분쟁 예방을 위한 필수 특약 10가지

☑ 특약 1 — 원상복구 범위 한정 임차인의 원상복구 의무는 임차인이 직접 설치한 시설물에 한하며, 임대인이 제공한 기존 시설물은 제외한다. (입주 전 현황 사진 필수)

☑ 특약 2 — 권리금 보호 임대인은 신규 임차인과의 계약을 정당한 사유 없이 거절하거나 신규 임차인으로부터 권리금을 수수하지 아니한다.

☑ 특약 3 — 공사 동의 조건 임차인의 인테리어 공사는 임대인의 서면 동의 후 진행하며, 임대인은 합리적인 이유 없이 동의를 거부할 수 없다.

☑ 특약 4 — 차임 인상률 상한 명시 계약 기간 중 차임 인상은 연 ○%를 초과하지 않는다.

☑ 특약 5 — 관리비 항목 열거 관리비는 월 ○만 원으로 하며, 포함 항목은 청소·경비·공용전기·엘리베이터로 한정한다.

☑ 특약 6 — 옵션(비품) 목록 첨부 임대인이 제공하는 옵션 목록은 별첨과 같으며, 해당 항목의 반환 의무는 임대인에게 있다.

☑ 특약 7 — 임대인 변경 시 승계 고지 임대인이 건물을 양도할 경우 임차인에게 사전 서면 통보하며, 신 소유자는 본 계약의 권리·의무를 승계한다.

☑ 특약 8 — 건물 하자 책임 구분 계약 체결 전 존재하는 구조·방수·전기 설비 하자는 임대인이 수리 책임을 진다.

☑ 특약 9 — 영업 불가 시 차임 유예 천재지변·정부 행정명령 등으로 영업이 불가능한 경우, 해당 기간의 차임을 협의하여 유예 또는 감액할 수 있다.

☑ 특약 10 — 계약 해지 사유 한정 임대인은 ① 차임 3회 이상 연체, ② 무단 양도·전대, ③ 목적물 중대 훼손 외에는 임의로 계약을 해지할 수 없다.

계약 당일 체크리스트

• [ ] 임대인 신분증 확인
• [ ] 등기부등본 당일 발급본 확인
• [ ] 건축물대장 용도 확인
• [ ] 계약서 2부 쌍방 서명 후 각 1부 보관
• [ ] 계약금 이체 후 영수증 보관
• [ ] 입주 당일 내부 현황 사진 촬영 (날짜 포함)
• [ ] 관할 등기소·세무서에서 확정일자 수령

확정일자 받는 법

• 방문: 등기소·세무서·주민센터, 계약서 원본 지참
• 온라인: 인터넷등기소(iros.go.kr) → 수수료 600원
• 시점: 이사 완료 다음 날 0시부터 대항력 발생 → 가급적 이사 당일 수령